Zgłasza się do nas coraz większa grupa rzeczoznawców, mających problemy z przeprowadzeniem wyceny gruntów o przeznaczeniu leśnym na terenach miejskich, szczególnie Warszawy. Obserwujemy również bardzo dużą liczbę transakcji działkami leśnymi w Warszawie, np. na terenie Wawra. Tam ceny tych gruntów dorównują lub przewyższają przeciętne ceny za działki budowlane ale nigdy takimi działkami nie będą. Problem ten odnosi się również do innych polskich miast. Naraża to kupujących na znacznych rozmiarów straty a jednocześnie naraża rzeczoznawców, którzy dokonują błędnych wycen. Na to wszystko nakładają się zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które rodzą wiele wątpliwości interpretacyjnych.

Żeby pomóc w rozwiązaniu największych problemów z tym obszarem, postanowiliśmy poprosić o pomoc praktyka a szkolenie obudować jak największą liczbą przykładów. Duża część omawianych przypadków, przez analogię, będzie miała zastosowanie do gruntów o innym przeznaczeniu niż leśne.

Zapraszamy Państwa na dwuetapowe szkolenie praktyczne z obszaru możliwości inwestycyjnych, szczególnie na gruntach leśnych.

Szkolenia poprowadzi Pani Renata Turek – rzeczoznawca majątkowy wpisana na listę biegłych sądowych, pracownik Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy.

Renata Turek – Absolwentka Szkoły Głównej Gospodarstwa Wiejskiego – kierunek: Planowanie przestrzenne oraz Politechniki Warszawskiej – kierunek: Wycena nieruchomości.

Teoretyk i praktyk.

Posiada uprawnienia zawodowe z zakresu szacowania nieruchomości uzyskane w 2011 roku, uprawnienia do planowania przestrzennego w skali lokalnej i ponadlokalnej uzyskane w 2013 roku, a także uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynków nadane w 2023 roku.

Specjalizuje się w wymienionych powyżej dziedzinach, jak również w systemach informacji przestrzennej. Współautorka miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, autorka wielu operatów szacunkowych, wykonywanych na potrzeby określenia wartości nieruchomości na rzecz urzędów administracji publicznej, sądów, banków, firm oraz osób fizycznych.

Prowadzi działalność z zakresu wyceny nieruchomości, geodezji oraz urbanistyki.

Od 2014 roku pełni funkcję biegłej sądowej w Sądzie Okręgowym w Warszawie.

Na stałe zatrudniona w Urzędzie Miasta Stołecznego Warszawy w Biurze Architektury i Planowania Przestrzennego. Członek Warszawskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych i Okręgowej Izby Urbanistów w Warszawie.

CZĘŚĆ I

Termin: 25 kwietnia 2024 r., godz. 16.30

Miejsce: online

Program cz. I

PRAKTYCZNE ASPEKTY W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI  Z UŻYTKIEM LEŚNYM

Wprowadzenie

Krótko o czym będzie szkolenie. Wybrane problemy wyceny działek leśnych.

Co stanowi działkę leśną.

Definiowanie co uznaje się za działkę leśną. Czy można przeznaczyć ją w planie pod zabudowę, czy można uzyskać na nią decyzję o warunkach zabudowy?

Ważny dokument którego nie sprawdza nawet notariusz, czyli decyzja na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne. Co zawiera i jaki jest jej wpływ na możliwości inwestycyjne.

Kto kiedyś występowała o taką decyzję, a jak to jest dzisiaj?

Jakie ma znaczenie w procesie inwestycyjnym – etap wyłączenia z produkcji leśnej?

Różne zapisy zawarte w decyzji i ich wpływ na możliwość uzyskania pozwolenia na budowę. 

Dlaczego mając decyzję o warunkach zabudowy nie uzyskasz pozwolenia na budowę. Wyrok  7 sędziów NSA.

Zmiana podejścia do wydawania decyzji o warunkach zabudowy na działkach leśnych. Obowiązujące do dziś decyzje warunkowe, bez możliwości ich skonsumowania. Grunt z decyzję wz której nie można przenieść, czy nadal jest gruntem inwestycyjnym?

Plany ogólne zagospodarowania sporządzone przed 1995 rokiem, czy dokonywały zmiany przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne?

Różne przypadki planów ogólnych. Decyzje o warunkach zabudowy wydawane na planach ogólnych.

Wadliwe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Plan miejscowy tylko na chwilę czy na wiele lat? W ciągu ilu lat można je unieważnić. Czy to się opłaca?

Różne przypadki. Kto i kiedy może unieważnić plan? Dlaczego dochodzi do unieważnienia planów?

Zmiana stanowiska organu wydającego zgodę na zmianę przeznaczenie gruntów leśnych na cele nieleśne. Zmiana ewidencji gruntów po wejściu w życie planu lub w trakcie jego sporządzania.

Czy właściciel działki leśnej po unieważnieniu wadliwego/nieaktualnego  planu miejscowego zyska? Czy po unieważnieniu planu można wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Czy wydane decyzje wz obowiązują po unieważnieniu planu.

Co oznacza unieważnienie planu dla wykonanej wyceny na potrzeby zabezpieczenia hipotecznego, rozliczenia cywilnego (spadek), aportu…. Co dalej z terenem bez planu? Czy należy sią odszkodowanie?

Co oznacza unieważnienie planu dla właściciela działki, dla banku, dla spadkobierców?

Jak czytać transakcje zawartymi na terenie unieważnionego planu. Czy rzeczoznawca wie, o korekcie ceny? Czy i od kogo należy się odszkodowanie.

Unieważnienie planu – wpływ na decyzje w sprawie opłaty adiacenckiej, planistycznej, podziałowej. 

Skrajne przypadki sprzedaży gruntów w ciągu 30 dni od podjęcia uchwały, w kontekście rozstrzygnięć nadzorczych.

O unikaniu opłaty planistycznej i zakupie gruntów przed wejściem w życie planu. Ryzyko wydania rozstrzygnięcia nadzorczego.

Co w praktyce oznacza art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, grunty leśne w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przeznaczone pod zabudowę.

Przypadek działki o powierzchni 1000 m2 z dostępem do drogi w sąsiedztwie zabudowy. Czy działki z użytkiem leśnym, to grunt inwestycyjny? Czy studium dokonuje przeznaczenia terenu, czy gwarantuje zmianę przeznaczenia działkę? Czy jest to teren potencjalnie inwestycyjny? Jaka jest szansa i w jakim okresie czasu, że będzie to działka budowlana? Zwrócenie uwagi na zmianę prawa.

Zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w kontekście gruntów leśnych.

Przeznaczenie terenu to za mało aby właściwie wycenić działkę z użytkiem leśnym. Różne przypadki. Zapisy dotyczące ograniczonej powierzchni wyłączenia z produkcji leśnej, determinują możliwość zabudowy kwartału zabudowy. Konieczność łączenia działek, konieczność posiadania właściwego dojazdu i powierzchni.

CZĘŚĆ II

Termin: 16 maja 2024 r., godz. 16.30

Miejsce: online

Program cz. II

BAZY DANYCH I NOWE DOKUMENTY PLANISTYCZNE

Wprowadzenie

Akty planistyczne i ich trwałość. O czym należy pamiętać przy sporządzaniu wyceny.

Rodzaje aktów planistycznych.

Formy i tryb unieważniania dokumentów planistycznych.

Skutki prawne.

Luki w prawie w zakresie uwzględniania w wycenie niektórych aktów planistycznych (zintegrowany plan inwestycyjny. Lex developer).

Wycena gruntu z unieważniony dokumentem planistycznym (decyzją wz i planem).

Źródło danych jako źródło dezinformacji. Wpływ baz danych na wartość nieruchomości.

Przykłady prowadzonych baz danych w różnych gminach.

Luki informacyjne czyli brak kompletu informacji.

Trudny dostęp do informacji np. o wykazie decyzji unieważnionych z mocy ustawy.

Różne informacje na różnych stronach tego samego urzędu, którym wierzyć.

Błędy w publikowanych danych i wpływ nieaktualnych danych a odpowiedzialność rzeczoznawcy.

Nowe ogólnopolskie bazy danych – normy prawne co będą zawierały czy będą wiarygodne?.

Gdzie szukać informacji?

Cel reformy planistycznej.

Ochrona środowiska ponad aktualne potrzeby społeczne. Racjonalny rozwój gmin, zmniejszenie kosztów dla gmin, szybszy proces planistyczny – do czego dążymy?

Czego rząd nie przyjął a jak ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mógł regulować rynek nieruchomości?

Spójność dokumentów planistycznych.

Dlaczego studium nie może stać się planem ogólnym.

Jak były sporządzane Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jak będzie sporządzany plan ogólny.

Nowe rozporządzenie w sprawie sporządzania planu ogólnego.

Sposób wskazywania terenów pod zabudowę. Ograniczenie władztwa planistycznego i wizji urbanistów.

Szczegółowość dokument.

Forma planu ogólnego, czyli plan bez tekstu.

Standardy urbanistyczne.

Szybsza procedura, kwestia zgód na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych.

Co z wyceną gruntów w oparciu o studium? Wyższa wartość gruntu jeszcze tylko przez chwilę.

Wpływa społeczeństwa na politykę przestrzenną gminnym.

Rozszerzone konsultacje, edukacja i realny wpływ właściciela na przeznaczenie działki. Szybszy tryb sporządzania planów i silniejsze władztwo planistyczne.

Decyzje o warunkach zabudowy. Koniec z potencjalną możliwością zabudowy.

Ograniczenie terenów inwestycyjnych, to ograniczenie ryzyka inwestycyjnego.

Czy decyzja o warunkach zabudowy będzie jeszcze wpływała na wzrost wartości gruntu?

Czy dotychczasowe decyzje wz zostaną wygaszone?

Czy okres ważności decyzji będzie miał wpływ na wycenę?

Długi proces inwestycyjny – sprzedaż gruntu, decyzja środowiskowa, projekt budowlany, pozwolenie na budowę czy 5 lat wystarczy?

Pierwotne zamierzenia rządu i dziwny zapis ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego w nowej polityce gminy.

Czy ustalenia obowiązujących planów zagospodarowania przestrzennego muszą być brane pod uwagę przy tworzeniu nowych planów ogólnych?

 Czy nowa polityka przestrzenna określona w planie ogólnym może być nową wizją rozwoju gminy czy stanowić będzie tylko wynik analiz przestrzennych i wyliczeń statystycznych.

Ryzyko unieważnienie obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Plany uchwalone na bazie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym ich zapisy, skala i forma graficzna względem docelowych baz danych.

Plany na terenach śródpolnych, śródleśnych.

Cel reformy a utrzymanie w mocy planów obowiązujących.

Dwa akty prawa miejscowego o różnych zapisach, dopuszczone prawem. Jak długo?

Kwestia potencjalnych odszkodowań.

Ograniczenie odszkodowań poprzez doprecyzowania ustawy w zakresie odnoszenia się do planów szczegółowych uchwalonych przed 1995 r.

Czy plan ogólny będzie podstawą ubiegania się o odszkodowanie?

Zapisy ustawy, komu nie będzie przysługiwało odszkodowanie.

Tereny dla których już nie będzie można uzyskać decyzji o warunkach zabudowy.

Czy wcześniejsza zmiana prawa (prawo wodne, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) dawała możliwość ubiegania się o odszkodowania?

Rezygnacja z prognozy finansowej do planu.

Kto będzie mógł sprawniej inwestować? Co z LEX Developer?

Zintegrowane plany inwestycyjne, dla kogo?

Zapisy planu, zobowiązania inwestora, zgodność z planem ogólnym.

Jak wycenić grunt ze zintegrowanym planem inwestycyjnym?

Wille w miastach tylko dla bogatych, koniec z patodeveloperką, nowe wskaźniki zabudowy.

Rok 2026.

Bazy danych – wszystko w jednym miejscu, jawność procedur.

Wstrzymanie procesów inwestycyjnych.

Jakie decyzje wz  będzie można wydać, których już właściciel nie otrzyma.

Które plany będzie można uchwalać a których nie – różne tryby procedur sporządzania planów miejscowych.

Ułatwiony proces sporządzania planów miejscowych w zakresie ponawiania procedury, uzyskiwania zgód na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nie rolne.

Zamierzenia kolejnych zmian w zakresie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zapisy i płatności są online, wystarczy kliknąć na link poniżej:

https://mazsrm.sorga.pl/rekrutacja?r=Wydarzenia_zapisy

(jeżeli link nie zadziała prosimy skopiować go, wkleić na górna belkę w wyszukiwarce internetowej i kliknąć enter)

i jako Wydarzenie wybrać z listy, posiłkując się strzałką po prawej stronie:

– w przypadku wyboru obu etapów szkolenia: „2024-04-25 i 2024-05-16 Dwuetapowe warsztaty: Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym…”.

– w przypadku wyboru tylko pierwszej części szkolenia: „2024-04-25 I część warsztatów: Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym…”.

– w przypadku wyboru tylko drugiej części szkolenia: „2024-05-16 II część warsztatów: Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym…”.

Prosimy wypełnić odpowiednie rubryki i opłacić szkolenie online. Jeżeli płatność online bezpośrednio ze strony „Wydarzenia” nie powiedzie się, prosimy przelać odpowiednią kwotę na konto nr 90105000996288000920240001 a w opisie przelewu podać nazwisko uczestnika i nazwę szkolenia.

Koszt dwuetapowych warsztatów to:

– 250 zł dla członków Mazowieckiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych,

– 450 zł dla pozostałych rzeczoznawców,

(zniżka 50 zł w stosunku do kosztu obu części osobno).

Przypominamy, że zniżki dla członków Mazowieckiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych przysługują tylko osobom z aktualnie opłaconymi składkami.

W sytuacji wyboru tylko jednej części (pierwszej lub drugiej) koszt wynosi:

– 150 zł dla członków Mazowieckiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych,

– 250 zł dla pozostałych rzeczoznawców.

Całość szkolenia obejmuje 8 godz. edukacyjnych, tj. 4 punkty warsztatowych wg rozporządzenia MIiR

(każda oddzielna część to 4 godz. edukacyjne tj. 2 punkty warsztatowe).

Przypominamy, że zgodnie z  rozporządzeniem Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia 25 kwietnia 2018 r. w sprawie stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do uzyskania w 2024 r.

•         co najmniej 12 punktów za doskonalenie kwalifikacji na sposoby wymienione w rozporządzeniu,

•         w tym co najmniej 6 punktów za ukończenie warsztatów organizowanych przez organizacje zawodowe.

Każdy punkt odpowiada 2 godzinom edukacyjnym.

Liczba miejsc ograniczona. Decyduje data wysłania zgłoszenia i opłacenia udziału.

Uczestnicy otrzymają zaświadczenie o odbytym szkoleniu.

Serdecznie zapraszamy!!!

Zarząd MSRM